부동산에서 말하는 꼬마 빌딩이란 무엇인가?

얼마 전 TV를 보고 있는데 꼬마 빌딩에 대한 내용을 다루더라고요. 부동산을 잘

 

모르는 입장에선 신선하고 재미난 내용이긴 하지만 '묻지마 갭 투자'를 조장할 수도 있다는

 

점에서 조금은 우려도 되었습니다. 물론 현재 정부의 부동산 정책상 LTV와 DTI 상한을

 

많이 제한하였기에 실제로 1억을 가지고 매물을 구입하긴 어렵긴 하지만요...

 

 

#꼬마 빌딩이란 무엇인가?

 

꼬마빌딩은 5층 이하의 상가 혹은 다가구 주택을 의미합니다.

 

면적으로 따지면 연면적 300평(1,000㎡) 이하의 매물을 의미하지요. 한마디로 우리가

 

아는 일반적인 삐까 뻔적한 건물이 아닌 구옥 느낌의 작은 사이즈의 빌딩을

 

의미합니다.

 

*연면적이란? 빌딩의 경우 각 층의 면적을 합친 총면적을 의미합니다.  3층 건물을 사례로 하면 1~3층까지의 면적의 합이라 보시면 됩니다.

 

그래서 꼬마 빌딩은 부동산을 통해 재테크를 하려고 하는 소액 투자주에게

 

매력적인 매물이라고 할 수 있는 것이죠. 아무래도 서울의 경우 빌딩은 고사하고

 

아파트 역시 10억을 고사하기 때문에 부동산에 접근하기 어려운데 서울 권역을 벗어난

 

빌딩의 경우 특히 이런 꼬마 빌딩은 1~2억 선에서 대출을 끼면 구매할 수 있다는

 

매리트가 있거든요.

 

 

#꼬마 빌딩이 대세가 된 이유

 

제대로만 고르면 안전 자산으로써의 가치가 높기 때문입니다. 투자 목적으로 빌딩을

 

구매하려 40~50억은 훨씬 넘는 가격을 갖고 접근해야 하지만 꼬마 빌딩은 조금

 

다르거든요.

 

 

TV에 나온 전문가의 의견처럼 만약 1종으로 허가가 나있는 물건의 경우 이미 세입자가

 

살고 있다는 전제하에 만약 3억짜리 물건이 있다고 치면

 

 

'개인 자산 1억 + 보증금 3000~5000 사이 + 은행권 대출 2억' 정도에 물건을 잡을 수

 

있다고 설명하고 있습니다. 하지만 실상은 조금 다릅니다.

 

 

사실 이건 갭 투자로 아파트를 구매하는 것과 같은 논리로 만약에 해당 세입자가

 

세를 제때 내지 않는다면 당연히 은행 이자를 감당할 수 없으며 만약 세입자가

 

나가고 오랜 기간 지금처럼 공실인 상태가 유지된다면 개인 자산까지 속된 말로

 

꼬라박는 상황이 옵니다.

 

 

그래서 꼬마 빌딩은 접근하기 좋은 안전 자산처럼 보이지만 제대로 물건을 고르지

 

못한다면 본인의 발목을 붙잡는 시한폭탄이 되는 것입니다.

 

 

#꼬마 빌딩을 구매하고자 할 때 고려해야 할 점

 

그럼에도 많은 분들은 건물주가 되고 싶어 하시죠. 저도 마찬가지입니다.

 

조물주 위에 건물주란 말이 괜히 생긴말이 아니니까요. 방송 및 여러 매체를 통해

 

나름 괜찮은 꼬마 빌딩을 구매하기 위한 팁을 정리하면 다음과 같습니다.

 

 

1. 대출금 확보를 위해 '토지이용계획서'를 확인해라.

 

일반 주택이 있는 빌딩이라면 대출에 제한이 있습니다. 해당 빌딩이 1종 혹은 2종

 

근린생활시설로 잡혀 있는지 토지 이용 계획서를 꼭 확인해야 합니다.

 

또한 이런 것이 담보되어야만 세입자를 받기도 수월합니다.

 

단순하게 사무실 임대만 내줄 것이 아니라 상가를 내주기 위해선 이런 정보 확보가 

 

필수입니다.

 

 

2. 전면 대지 면적을 확인해라.

 

같은 꼬마 빌딩이라도 입구가 넓게 도로와 접하여 나와있는 빌딩이 있고 또는 안으로

 

길쭉하게 들어가 있는 빌딩이 있습니다.

 

 

도로면에 접하여 있는 면적이 넓을수록 세가 높은 1층 매장을 쪼개서 세를 내줄 수도

 

있고 그게 아니라면 주차장 입구를 확보할 수 있기 때문에 최소한 7~8m 이상의 넓은

 

전면 면적을 가진 빌딩이 좋습니다.

 

 

 

3. 지적도

 

지적도는 실제 땅의 모양을 볼 수 있는 일종의 토지의 '호적'입니다.

 

건물 모양으로 봐서는 실제 땅의 모양을 볼 수 없고 어떻게 사용되었는지 제대로

 

알 수 없습니다. 지적도를 통해 내가 구매하고자 하는 매물의 땅 모양을 정확히

 

확인할 수 있습니다. 이건 나중에 재건축에도 중요한 사항이기 때문에 땅 모양 

 

확인은 필수입니다.

 

 

4. 등기부 등본

 

등기부 등본은 부동산 거래의 필수 사항이죠? ^^

 

 

5. 임대차 계약서 확인

 

내가 당장 빌딩을 구매해 장사를 하고자 한다면 임대차 계약서 확인은 필수입니다.

 

그게 아니더라도 현재 계약되어 있는 계약사항을 확인해야 합니다.

 

현재 세가 밀리는 중인지? 아니면 남은 계약 기간이 얼마인지? 특약 사항은

 

어떤 것들이 있는지? 확인이 필요합니다.

 

 

건물을 구매하더라도 임대차 계약의 경우 승계하는 것이기 때문에 기존 계약 사항을

 

제대로 확인해야 하고 구매 전 사본을 받고 잔금을 치를 때 원본과 꼭 대조해야

 

합니다.

 

 

만약 건물을 구입 하자마나 갭 투자를 통해 물건을 구매하였는데 세입자의 계약이

 

끝나서 보증금을 돌려줘야 할 경우... 후속 세입자가 없을 경우 순식간에 목돈을

 

마련해야 하는 일이 발생하기 때문입니다.

 

 

6 개인보다는 법인으로...

 

이건 간단합니다. 세금 때문입니다. 개인보다 법인이 훨씬 취득세 및 소득세 구간에

 

있어서 유리합니다. 사업을 할 때도 마찬가지이지만 빌딩의 경우 액수가 크기 때문에

 

만약 가능하다면 '부동산 임대 법인'을 설립하여 구입하는 것이 좋습니다.