직장인의 창업준비 일지 Vol.5 기존 상가 점포 직거래시 필요한 서류는?

#창업 초보에겐 너무 어려운 점포 직거래

 

추석이 끝나고 상가 점포를 알아보니깐 괜찮은 점포들이 눈에 띄네요. 그래서

 

당분간 점찍어둔 매물들을 둘러보러 갈 예정인데요. 준비를 하다 보니 몇 가지

 

궁금한 게 생기더라고요.

 

 

기존 매물들은 부동산에서 중개를 했었는데 이번에 제가 맘에 들어한 물건들은 대부분

 

직거래 매물들이더라고요. 그러다 보니 만약 인수하게 된다면 절차와 준비해야 할

 

서류가 무엇인지 궁금해지더라고요.

 

 

다른 사람들이 하는 걸 지켜볼 때는 뭔가 금방 뚝딱 되는 것처럼 보였는데 역시 본인일이

 

되니깐 눈에 밝히는 것들이 많네요.

 

 

#권리금 있는 상가 점포 직거래 시 필요한 절차 및 서류

 

1. 점포 확인, 포스기 매출 확인, 임대 계약서 상 계약자 확인

 

이건 점포 매매가 아니라도 부동산 거래에 있어선 기본이죠? 제가 이전 글에서도 여러 번

 

설명했지만 사업자 등록증, 임대 계약서 상 계약인 그리고 본인과 만난 사람의 신분증을

 

대조해 봐야겠죠?

 

 

그리고 부동산 내용은 기억해놨다가 내가 보았던 부분과 등기상의 내용과 동일한지

 

별도로 집에서 한번 더 확인하는 게 마음이 편합니다.

(건축물대장, 토지대장, 등기부등본 등)

 

 

그리고 이런 기본적인 절차가 마무리되었다면 확인해야 할 것은 포스기 매출

 

확인(3~6개월) 그리고 점포를 매매하려는 이유, 매매에 넘기는 물품 리스트 등입니다.

 

권리금이 결국 '운영권+기존 집기류' 이기에 어느 정도는 타당한 가격이야 하겠죠?

 

지금같이 불경기에 너무 비싼 권리금은 굳이 들어갈 이유가 없으니까요.

 

 

2. 인터넷, 전화, 도시가스, 포스기 계약 확인

 

이 부분은 딱 2개만 확인하면 됩니다. 연체가 없는지와 약정 사항이요.

 

승계가 되면 문제 될 부분이 없지만 만약 확인하지 않아서 약정 관련 위약금을 물어야

 

할 상황이라면 기존 사장님께 정리를 부탁해야 합니다.

 

안 그러면 자잘한 돈이 나가기 마련이니까요.

 

 

3. 권리 양도 계약서 서류 작성

 

사업적 타당성 및 모든 면에서 마음에 든다면 작성해야 할 것은 바로 '권리양도계약서'

 

입니다. 물론 이전에 임대차 계약서 먼저 작성할 수도 있지만 이건 건물주의 스케줄에

 

따라 앞, 뒤 절차는 바뀌어도 상관없습니다.

 

 

양식은 '권리양도양수계약서'로 인터넷에서 찾아서 기본 양식을 다운하시면 되고

 

기본적으로 기존 사업자가 가지고 있을 거예요.(또는 포괄 양도 양수 계약서)

 

양수 계약서에 추가해야 할 사안을 특약에 추가하고 전체 권리금의 10%를 계약금으로

 

지급하시면 됩니다.  계약서 2부, 도장, 통장사본을 꼭 지참하세요.

 

 

4. 임대차 계약서 작성

 

위와 같은 절차로 건물주의 임대차 계약서를 새로 작성하시면 됩니다.

 

 

5. 업장 정리

 

기존 사업장 철수 시기와 오픈 시기를 조율합니다. 이 시기에 인테리어를 손볼 곳이

 

있다면 미리 스케줄을 잡고 인수인계되는 비품들을 리스트업해 체크해야 합니다.

 

이쯤 되면 중도금을 지불해야 합니다. 중도금은 보통 40~60%를 지급합니다.

 

합의사항에 따라선 중도금을 생략할 수도 있습니다.

 

 

6. 기존 사업자와 시청 및 세무사 동행, 사업자 등록증 변경 발급

 

이제 기존 사업자와 같이 세무사로 이동하여 사업자 변경을 실시하면 됩니다.

 

이때부터 실질적으로 업장 점유에 대한 권한이 생기므로 사업자 변경과 동시에

 

잔금을 지급해주시면 됩니다. 그리고 사전에 보건증 및 위생교육을 신청해

 

처리해 두세요.

 

 

먼저 시청에서 '영업자 지위 승계 신고서'를 작성해서 제출하시면 기존 영업신고증은

 

폐기 처리되고 새로운 영업 신고증을 발급받게 됩니다. 

 

그 후 영업신고증과 임대차 계약서, 신분증을 지참해 세무서를 방문 후 기존 사업자 폐업

 

절차 및 신규 사업자 등록증을 발급받으면 행정적 절차가 마무리됩니다.

 

 

#그 이후 체크해야 할 일

 

1. 전체 매장 청소 및 리뉴얼 부분 체크

 

기존 사업장을 그대로 운영한다고 해도 분명 손대야 할 부분이 발생합니다.

 

또한 사업 초보의 경우 이때 필요한 거래처를 기존 사업자에게서 받을 수도 있으니 미리

 

체크해 두는 것이 어떨까요?

 

 

2. 시설 인계 사항 확인

 

리스트를 작성했다면 물품 중에 빠진 것이 없는지 꼼꼼히 체크해야 합니다. 보통

 

이 부분에서 문제가 많이 발생합니다. 인계하기로 했던 물품들을 깜박하고 기존 사업자가

 

가져갔거나 누락한 부분이 있을 수 있거든요.

 

 

3. 부대시설 계약 사항 변경

 

위에서 체크했던 인터넷, 전화, 카드 포스기 등의 명의를 변경해야 합니다. 아마도 

 

대부분 사업자로 개통이 되었을 텐데 사업자가 바뀌었으니 명의도 바꿔야겠죠?

 

미납금이 있을 경우 정리가 돼야 하므로 이 부분도 기존 사업자와 잘 체크해야

 

합니다.