직장인 시사 상식 #2. 내 집 마련, 부동산 주택담보 대출 LTV, DTI, DSR?

최근 부동산 가격을 잡기 위해 정부에서 여러 가지 대책을 내놓고 있는데 그중에서 알아듣기

 

어려운 단어들이 튀어나옵니다. LTV 비율을 조정한다? 이게 무슨 말인지 모르시는 분들 많으실 거예요.

 

저도 마찬가지였는데요. 그래도 당장은 집을 사지 못해도 언젠간 살 수 있다는 가정하에 이 정도는

 

알아야 할 것 같아서 해당 단어들의 뜻에 대해 정리해 보았습니다.

 

 

LTV : 주택을 담보로 한 은행권의 대출 한도

 

주택을 구입을 해보신 분들은 아마 은행에서 들어본 적이 있으실 텐데요. LTV란 'Loan to Value Ratio'의 약자로

 

주택을 담보로 대출을 받으려고 할 때 주택의 가치를 따져 은행 대출을 얼마까지 받을 수 있는지에 정해 놓은

 

대출 비율을 의미합니다.

 

예를 들자면 1억짜리 집을 구매하고자 하고 해당 매물의 LTV가 약 60%라 가정하였을 때

 

 

[구매하고자 하는 집의 비용(1억) * VTL(0.6) = 은행권 가능 대출(6천만 원)]

 

 

으로 알아볼 수 있습니다. 즉, 60%의 담보 비율을 가진 주택을 구매하고자 할 때는 4천만 원만 있으면

 

나머지 6천은 은행권 대출로 커버가 가능합니다.

 

물론 현금 1억이 있어서 은행권 대출이 필요 없다면야 알 필요가 없지만

 

사실 현금으로 그렇게 집을 살 수 있는 사람은 거의 없죠...ㅜㅜ 

 

최근 정부에서 이 비율을 조정하는 이유는 실 거주가 목적이 아닌 투자의 목적으로 주택을 구매하는 분들이 많기

 

때문입니다. 한국은 전세 등의 구조 때문에 주택을 통한 갭 투자가 손쉽기 때문에 이 LTV 비중을 낮춰 

 

부동산을 통한 투자를 어렵게 하기 위해 조정했습니다.(물론 이렇게 하면 일반 실 거주 목적 거래자도

 

현금이 두둑하지 않으면 못 삽니다.ㅜㅜ)

 

 

여기서 또 중요하게 알아야 하는 것이 주택 시세인데 주택 시세는 실 거래가가 아닙니다.

 

일반적으로 국세청 기준 시가, 한국 감정원 시가, 감정평가 법인에 의뢰한 감정 가격,

 

국민은행 KB 부동산 시세 중 1가지를 택하기 때문에 본인이 생각한 가격보다 훨씬 낮은 가격의

 

주택 시세를 확인하실 수 있습니다. LTV 가격은 이 시세에 맞춰 측정됩니다.

 

 

DTI : 주택 담보 대출 원리금이 소득에서 차지하는 비중

 

DTI는 본인의 연봉에서 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 의미합니다.

 

'Debt To Income Ratio'의 약자인데요. 이게 왜 필요하냐면 주택을 담보로 대출을 해준다고 가정하였을 때

 

이 사람이 가진 상환능력을 알아보기 위함입니다.

 

DTI를 계산하는 방법은 아래와 같습니다.

 

 

DTI = (주택 담보 대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액) / 연봉

 

 

DTI 역시 대출 심사에 중요한 역할을 하기 때문에 잘 알아 두셔야 합니다. 만약 홍길동이라는

 

연봉 3천만 원을 받는 사람이 있는데 갚아야 할 연간 주택 담보 대출 원리금이 약 300만 원이고

 

기타 대출 이자가 연간 120만 원 정도 있다고 가정하면(다른 대출은 이자만 포함합니다.)

 

 

[DTI(14%) = (주택 담보 대출 원리금 300만 원 +기타 대출 이자 120 만원 / 연봉 3000만 원)]

 

 

그리고 DTI는 연간 소득 증빙자료 2년 치를 요구합니다. 만약 소득 증빙 자료를 제출하지 못하는 경우

 

인정소득의 95%, 신고 소득의 90%로 차감하여 반영합니다.

 

 

 

DSR : 모든 종류의 부채 원리금을 연봉으로 나눈 값

 

DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로 DTI의 업그레이드 버전이라고 보시면 됩니다.

 

기본적으로 비슷한 구조를 가지는데 차이가 있다면 기타 대출 부분을 이자뿐만 아니라 원금까지

 

포함하여 계산합니다.

 

즉, 위의 홍길동 씨 사례를 살펴보면 주택 담보 대출 원리금이 약 300만 원이고

 

기타 대출 이자가 연간 120만 원이라 하였는데 만약 여기에 대출 원금이 300이라고 따졌을 때 

 

 

[DSR(24%) = (주택 담보 대출 원리금 300만 원 +기타 대출 원리금 420 만원 / 연봉 3000만 원)]

 

 

으로 계산됩니다. 원금이 포함되는 만큼 비율 역시 큰 폭으로 상승합니다.

 

참고로 기타 대출은 신용카드 현금 지급 서비스, 할부금, 신용카드 미결제액 등 본인이 갚아야 할 모든

 

부채가 포함됩니다.