경매 혹은 공매로 낙찰 받은 부동산의 명도, 어떻게 해야 하나?

#경매 혹은 공매 부동산의 명도란 무엇인가?

 

경매 혹은 공매 등으로 낙찰받은 부동산은 명도라는 과정을 거쳐야 합니다. 

 

명도는 낙찰 받은 물건에 거주하고 있는 이전 소유자 혹은 임차인을 내보내는 과정인데

 

이 과정이 제대로 수행되지 않으면 낙찰이 되었다고 해도 제대로 된 재산권 행사가

 

어려워집니다.

 

 

그래서 투자자들이 경매나 공매 물건을 꺼려하는 이유 중에 하나가 이런 명도

 

문제를 꼽기도 합니다. 간혹 악질 물건의 경우 불법점유자를 고용해 명도 소송

 

까지 진행하기도 합니다.

 

 

#명도의 절차는 어떻게 이루어지는가?

 

일반적으로 명도를 진행할 때 만날 수 있는 유형의 사람은 다음과 같습니다.

 

- 보증금 문제로 묶여 있는 기존 임차인 - 이전 부동산 소유자 - 이전 부동산 소유자와 금전 관계로 묶여 있는 불법 점유자

 

이전 부동산 소유자의 경우 특별한 법적 인과관계가 없기에 낙찰이 완료 되면

 

곧바로 이사를 진행하는 경우가 대다수 입니다. 다만 금전 관계로 묶여있는 다른

 

케이스의 경우엔 조금 상황이 다릅니다.

 

 

일단 보증금 문제로 엮여 있는 임차인 케이스와 법적인 인과관계가 없는 

 

불법 점유자의 경우 대응방법이 다른데 다음과 같습니다.

 

 

- 보증금 문제로 엮여 있는 임차인

 

이 케이스의 경우에도 조금 분류를 해야 하는데 다음과 같습니다.

 

 

1. 보증금 전액을 낙찰금에서 배당 받은 경우

 

2. 보증금 일부만 배당 받은 경우

 

3. 보증금을 하나도 받지 못한 경우

 

 

1번과 2번의 경우 일단 기본적으로 낙찰을 통해 어느 정도의 배당금을 받은 상황이기에

 

낙찰자에게 유리한 상황입니다. 낙찰자의 인감과 명도 확인서가 있어야만 배당금을

 

받을 수 있기 때문이죠. 1번의 경우 배당금을 받으면 거의 신속히 이사를 진행합니다만

 

2번의 경우 보증금의 차액을 낙찰자가 지급해야 이야기가 진행됩니다.

 

 

하지만 3번의 경우엔 이야기가 달라집니다. 이 경우 법적인 배당 신청 권한이 없는

 

불법 점유자일 가능성이 높은데(최근엔 후순위 배당신청자라도 우선 변제해줍니다.)

 

이럴 경우 다음과 같이 해결해야 합니다.

 

 

 

- 불법 점유자

 

불법 점유자의 경우 2주 후 강제 집행을 예고하는 '계고장'을 1차적으로 발송합니다.

 

사실 그전에 소정의 이사 비용을 지불하고 원만한 합의를 통해 이사를 유도하는 것이

 

가장 합리적이긴 합니다.

 

 

계고장은 법원의 집행관과 동행하여 진행하는 절차로 강제로 문을 열수 있는

 

열쇠수리공과 현장 증인 2명의 입회하에 실시합니다. 계고장은 보통 강제로 문을 열고

 

들어가 거실에 붙이게 됩니다.

 

 

이후에도 이사를 진행하지 않으면 바로 '명도 소송'으로 이어집니다.

 

 

명도 소송 이전에 불법 점유자가 변경되는 불상사가 발생하지 않도록

 

사전에 '점유이전금지 가처분' 신청을 통해 명도 소송의 당사자가 분명하도록

 

설정해야 합니다.

 

 

그 이후 명도 소송을 법적인 절차에 따라 진행하게 되면 우리가 일반적으로 '강제 집행'

 

이라고 불리는 '강제 명도 진행'을 진행할 수 있게 됩니다.

 

 

#명도의 난이도에 따라 경매 및 공매 물건의 매력이 정해진다.

 

일반적으로 명도 난이도에 따라 경매 물건의 매력이 정해지곤 합니다. 괜히 괜찮은 물건

 

들이 15~20회 유찰이 되는게 아닙니다. 명도가 쉬운 물건의 순위로는

 

 

1. 현재 점유자가 없는 물건(공실)

 

2. 경매 물건의 현 소유자

 

3. 선순위 임차인 배당 물건

 

4. 후순위 임차인 배당 물건

 

 

순입니다. 그래서 보증금으로 묶인 주택이나 아파트의 경우 경매 및 공매의 물건으로는

 

매력이 떨어지는 것이죠. 낙찰 이후에도 차액을 지불해야 하며 이사를 나가지 않는

 

경우 명도 소송 등을 통해 법적인 문제를 해결해야 하기 때문이죠.