온비드 공매를 진행하기 위해 알아야 할 선순위와 후순위

#온비드 주택 공매를 시작하기 위해선?

 

최근 주택 공매에 관심이 생겨 온비드를 통해 제가 살고 있는 지역의 공매건을 분석하고

 

있는데 괜찮은 아파트 물건들이 여러차례 유찰되는 것을 목격하였습니다.

 

전 공매 초보이다 보니 왜 유찰되는지 이유를 몰랐는데 조금만 공부해보면 알 수

 

있는 것들이더라구요.

 

 

이러한 것들을 이해하기 위해선 왜 부동산들이 공매로 넘어오는지를 알아야 하죠?

 

 

뭐, 간단합니다. 정부에 내야 하는 세금이 체납되서입니다. '아니 세금이 얼마나

 

된다고 집을 압류하지?'라고 생각하실 수도 있지만 사업을 크게 하다 거하게 말아드신 경우

 

체납 세금의 범위가 1~10억 단위입니다. 그러니 집 한 채 공매로 넘어오는 건 일도

 

아닌 것이죠.

 

 

즉, 공매는 세금을 체납한 체납자의 부동산을 압류하여 공개적으로 경매에 붙여

 

체결된 비용을 통해 세금을 해소하는 일련의 과정입니다. 제가 여기서 알고 싶은 건

 

그렇다면 공매 물건을 구입한 인원은 해당 금액만 지불하면 기타 다른 비용들은 지불하지

 

않아도 되는 것인가였는데 이번에 소개할 유찰물건이 해당 내용을 해결해 주었습니다.

 

 

#온비드 주택 공매 유찰의 사례

 

제가 소개해드리는 사례는 한 아파트 공매 유찰 사례로 현재 무려 16회 유찰된

 

아파트입니다.

 

 

- 아파트 공매 유찰 사례

 

 

이 물건은 약 2억으로 감평이 난 물건인데 무려 16회의 유찰 끝에 현재는 3천 4백만원으로 

 

최저입찰가가 측정되어 있습니다. 저처럼 공매에 대해 전혀 모르는 분들은 '이게 웬 떡!'

 

이라고 생각할 수 있는 가격이죠. 하지만 이 물건의 가격은 실제 이것이 아닙니다.

 

 

 

- 공매 입찰 이력 정보 확인

 

여태까지 팔리지 않았던 것에 대해서 궁금해 이력을 살펴보았습니다. 그러다 보니

 

딱 1회 낙찰된 이력이 있었는데 낙찰자분이 구입을 취소하였네요.

 

 

아마 공매를 잘 모르시는 분은 여기서 궁금증이 생기실텐데요. 왜 최소 입찰가가 6천 7백인데

 

1억 7천으로 입찰이 들어왔냐입니다. 이는 바로 주택 공매금의 선순위 때문인데요.

 

다음 사진을 보며 설명을 마저 드리겠습니다.

 

 

 

- 권리 분석 및 임대차 정보

 

 

자, 다른 부분은 볼 것 없이 권리분석을 보면 이 아파트 판매 비용을 통해 해소해야 될 세금과

 

여러 금융권 가압류를 볼 수 있습니다. 이 부분은 금액 설정이 어떻게 되어 있던 판매 금액에서

 

선순위대로 나눠가지는 것이니 사실 신경 쓸 필요는 없습니다.

 

 

주택의 경우 가장 중요한 것은 바로 '임차인'입니다. 일반적으로 임차인은 전세든 월세든

 

일정 금액의 보증금을 지불하고 주택을 사용하게 되는데 이 보증금의 비용이 주택 공매에

 

있어서 우리가 제일 신경 써야 할 부분입니다.

 

 

만약 공매 물건이 세금만 있다면 공매 낙찰 금액 이외에 신경써야 할 부분이 없지만 

 

임차인이 있다면 공매 금액 이외에 '보증금'을 낙찰자가 지불해줘야 합니다. 그래서 위의

 

사례처럼 공매 비용이 시작 비용이 3천만원이었지만 위의 물건처럼 임차인이 변제

 

1순위이고 보증금이 1억 7천으로 잡혀있어 어차피 1억 7천을 해소해야 하니 낙찰금액을

 

1억 7천으로 적어낸 것입니다.

 

 

그나마 위의 사례처럼 임차인이 1순위면 그나마 나은 사례입니다. 만약 다른 기관이 1,2 순위

 

일 경우 공매 금액에서 세금 부분이 먼저 공제되기에 해당 금액이 만약 세금 변제에 모두

 

사용될 경우 임차인의 보증금은 따로 지급해줘야 합니다. 즉, 이런 물건은 공매로써 매력이

 

거의 없는 것이죠.

 

 

 

#권리 분석 선순위와 후순위

 

지금은 그나마 권리 분석 자료에서 선순위와 후순위를 보기 좋게 순서대로 나열해 주는데

 

예전에는 세금 추징 기관의 법정기일과 임차인의 확정일에 따라서 순위가 나뉘기에 제대로

 

선순위를 파악하기 어려웠습니다.

 

 

그래서 이걸 제대로 알아보지 않고 공매 입찰을 했다가 고려하지 않는 비용이 발생하여

 

손해를 보는 경우가 종종 있었습니다.

 

 

이렇게 보니 확실히 주택 매물의 경우엔 임차인 때문에 매력이 떨어지네요. 일반 택지가

 

공매 물건으로써는 더 매력적일 수 있을 것 같습니다. 다음번에는 공매 물건을 강제

 

점유하고 있는 점유자를 정리하기 위한 '명도 전략'에 대해서 알아보겠습니다.